КОНТАКТЫ ДЛЯ СМИ

(812) 931-08-36

Мария Кошеверская

E-mail: pressa@dozor214.ru

30.06.2019
Фонд РМГК выявил реальные проблемы, связанные с переходом на проектное финансирование, и грозящие крахом строительной отрасли

Случившаяся реформа отрасли жилищного строительства, краеугольным камнем которой являются переход к счетам эксроу и механизмам банковского проектного финансирования, проходит под знаменем окончательного решения проблемы обманутых дольщиков.

Само по себе удивительно, что реформа огромной отрасли в огромной стране проходит без каких-либо серьезных экономических расчетов ее последствий. Этих расчетов просто нет. Есть только поручение Президента, которое запустило авральную череду поправок и невыверенных решений.

Но вернемся к обманутым дольщикам. Вина за обман сейчас целиком и полностью возложена на застройщиков, застройщик – значит потенциальный обманщик. Это государственный подход? Для всего профессионального сообщества очевидно, что проблемы обманутых дольщиков коренились в несовершенстве государственного контроля. Ограничением на количество продаж квартир в зависимости от этапа строительства снимались проблемы обманутых дольщиков, связанные с экономическими трудностями застройщика. Второй источник возникновения обманутых дольщиков – это умысел. Строительство объекта и продажа квартир в нарушение действующего законодательства. Очевидно, что это тоже не проблема застройщиков, а скорее правоохранительных органов и региональной исполнительной власти. Столь шокирующее число пострадавших граждан, накопленное почти за 10 лет, на самом деле составляет уровень статистической погрешности от общего числа людей, своевременно получивших за это время квартиры в новостройках.

Системной проблемы в жилищном строительстве не было. Зато теперь, благодаря «реформе» она существует. И эта проблемы выходит далеко за рамки жилищного строительства. Искусственный, собственными руками сделанный подрыв внутреннего спроса, замедление и без того вялой экономической активности в подавляющем большинстве регионах России, в условиях внешних экономических санкций, это результат, который мы имеем на сегодняшний день.

С целью выявления реальной ситуации на рынке строящейся жилой недвижимости, связанной с переходом на проектное финансирование, Фонд Развития механизмов гражданского контроля (Фонд РМГК) провел совещания и рабочие встречи с застройщиками из 53 регионов РФ.

К обсуждению приглашались руководители строительных организаций, как обладатели высшей степени компетенций в вопросах отражения законодательных изменений во взаимоотношениях бизнеса, общества и государства.

Надежность компаний-участников в сфере соблюдения законных прав и интересов участников долевого строительства неоднократно подтверждена результатами гражданского контроля, к ним отсутствуют претензии со стороны контролирующих органов власти и не поступают жалобы со стороны приобретателей недвижимости.

Общий объем строящихся на данный момент жилых объектов данных компаний более 30 миллионов квадратных метров, средний возраст организаций – 15 лет.

По результатам экспертных обсуждений можно констатировать:

Переход на проектное финансирование строительства жилых многоквартирных объектов на утвержденных законодательством условиях грозит глубоким обострением уже ставших на сегодняшний день очевидными следующих проблем:

• Уход с рынка от 50 до 80% застройщиков. По данным Федеральной службы государственной статистики в строительной отрасли занято 6 319 тыс. человек. Даже по самым скромным подсчетам, учитывая, что не все задействованы в жилищном строительстве, сокращение рынка приведет к безработице более 700 000 человек без учета смежных областей.

• Сокращение объемов строительства застройщиков, планирующих осуществлять свою деятельность, от 25 до 75% в силу нижеперечисленных причин.

• Проектное финансирование одного объекта перекрывает возможность получения кредитования на другие объекты. При рассмотрении возможности проектного финансирования банки, прежде всего, смотрят на имущество и закредитованность группы компаний, их возможности по залоговому обеспечению и поручительству, а не отдельных специализированных застройщиков.

• Нарушение поточного метода строительства, позволяющего обеспечить постоянную занятость рабочих бригад, инженеров и прочих специалистов, ведет к потери отраслью высококвалифицированных кадров.

• Объемы финансирования по значительному числу объектов являются коммерчески нецелесообразными для банков. В зоне риска неполучения финансирования оказываются объекты как небольшого объема строительства из-за малых сумм кредита, так и крупные объекты стандартного жилья из-за низкой маржинальности.

• Для соблюдения показателей маржинальности объекта во многих случаях происходит занижение стоимости строительства и завышение предполагаемой продажной стоимости, что очевидно порождает риски незавершения строительства.

• Сроки рассмотрение заявок банками на проектное финансирование в реальности составляют от 3 до 9 месяцев.

• С целью уйти от использования эскроу-счетов происходит массовое оформление квартир в строящихся объектах на аффилированные с застройщиком организации и физические лица для привлечения денежных средств по договорам переуступки после 01.07.2019 г.

• Повышение цены из-за перехода на проектное финансирование во многих субъектах РФ перекрывает покупательскую способность граждан, что неминуемо приведет, во-первых, к снижению рынка ипотечного кредитования, во-вторых, к увеличению сроков реализации квартир и, как следствие, к еще большему повышению продажной цены из-за расходов по оформлению квартир в собственность застройщика и налога на имущество юридических лиц.

• Условия, предъявляемые банками к предоставлению проектного финансирования, существенно ограничивают возможность строительства паркингов из-за высокой себестоимости, низкой маржинальности и длительных сроков реализации, что приводит к фактическому выводу условий комфортного проживания граждан за рамки требований к жилищному строительству.

• Отсутствие обязанности банков по предоставлению проектного финансирования при наличии полного комплекта документов по проекту приводит к тому, что реализация генпланов по развитию территорий, будущее конкретного девелоперского проекта, предполагающего прохождение застройщиком длительных и затратных процедур, связанных с разработкой проекта, приобретением земельного участка, получением разрешения на строительство, экспертиз и т.д., ставится в зависимость от решения банковского сотрудника среднего звена.

• Принятая модель не учитывает разнородность субъектов РФ по существенному количеству параметров, имеющих ключевое значение при получении застройщиками проектного финансирования. Данная ситуация ставит под угрозу не только развитие, но и будет способствовать увеличению оттока населения из целого ряда регионов.

ДАЛЬНЕЙШЕЕ ИГНОРИРОВАНИЕ СУЩЕСТВУЮЩИХ ПРОБЛЕМ, ПОПЫТКИ ИХ ИСКУССТВЕННО ЗАВУАЛИРОВАТЬ, ПРИДАТЬ ЛЕГИТИМНЫЙ ХАРАКТЕР УЖЕ ПРИНЯТЫМ НЕКОМПЕТЕНТНЫМ РЕШЕНИЯМ И ПЕРЕКЛАДЫВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА ИХ ПОСЛЕДСТВИЯ НА УЧАСТНИКОВ РЫНКА ГРОЗИТ КРАХОМ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ, ПОДРЫВОМ ЭКОНОМИКИ РЯДА СУБЪЕКТОВ РФ, ОБОСТРЕНИЕМ СОЦИАЛЬНО-ДЕМОГРАФИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ, РОСТОМ БЕЗРАБОТИЦЫ И СОЗДАНИЕМ ОЧАГОВ СОЦИАЛЬНОЙ НАПРЯЖЕННОСТИ.