Компоненты рейтинга Количество баллов
1. Форма договора:
1.1. Любой договор, противоречащий части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214 ФЗриск
1.2. ЖСК, ЖНК, жилищные сертификаты1
1.3. Договор долевого участия (ДДУ) 2

Закон допускает только три формы привлечения денежных средств граждан для строительства:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;

  • путем выпуска застройщиком, имеющим разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке, жилищных сертификатов, закрепляющих право граждан на получение от застройщика жилых помещений;

  • жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.

Договор долевого участия наиболее полно гарантирует защиту Ваших прав и интересов при покупке квартиры в строящемся доме.

Договор долевого участия защитит Вас от «двойных продаж». Поскольку оплату Вы производите только после государственной регистрации договора, одну и ту же квартиру невозможно продать нескольким людям.

Договор долевого участия предполагает целевое использование средств, то есть привлеченные на строительство дома, не могут быть направлены застройщиком на другой объект.

Заключение договоров долевого участия требует от застройщика предоставлять ежеквартальную отчетность в государственный контролирующий орган.

При заключении договора долевого участия объект незавершенного строительства и земельный участок находятся у Вас в залоге. Даже в случае банкротства застройщика требования дольщиков удовлетворяются в первую очередь.

Договор долевого участия должен содержать следующие обязательные пункты:

  • определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику. Объект определяется на основании проектной документации и представляет собой копию из поэтажного плана строящегося жилого дома, на который указаны конкретные помещения, подлежащие передачу дольщику;

  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В качестве срока может быть указана точная календарная дата, либо окончание квартала;

  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

  • гарантийный срок на объект долевого строительства;

  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (для объектов, по которым первый договор был зарегистрирован после 01.01.2014 г.). Это может быть участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ОВС); договор со страховой компанией; поручительство банка.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор будет считаться незаключенным.

ПОМНИТЕ: договор долевого участия считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Поэтому вносите деньги по нему только после того, как застройщик выдаст Вам на руки копию договора с отметками государственного регистрирующего органа. Регистрация договора, как правило, происходит в течение месяца после того, как Вы его подпишите. И, разумеется, за это время человек может передумать заключать договор. Поэтому многие застройщики страхуют себя от этой ситуации путем заключения договора на аккредитив в банке. По этому договору Вы вносите на счет в банке согласованную с застройщиком сумму, которую не можете получить обратно до окончания срока действия договора на аккредитив, а застройщик, в свою очередь, получит Ваши деньги только после государственной регистрации договора долевого участия. Договор на аккредитив – это современная и цивилизованная форма залога, его не следует опасаться, только обязательно проверьте, чтобы срок действия этого договора был для Вас приемлемым.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) имеет много преимуществ. ЖСК является коллективным застройщиком и освобожден от целого ряда налогов, самостоятельно формирует смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет значительно снизить стоимость квартир.

Однако данная форма договора несет в себе достаточно серьезные риски:

1. Сроки передачи готового объекта. Вступая в ЖСК, гражданин не имеет право требовать фиксации в договоре паевого накопления конкретных сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику. ЖСК в свою очередь имеет право устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах и в зависимости от своих финансовых и технических возможностях. Пайщики не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, в отличие от покупателей, заключивших договор долевого участия.

2. Цена квартиры. Даже если в договоре паенакопления установлена стоимость приобретаемой квартиры в строящемся доме, законодательством РФ допускается возможность её изменения.

3. Возврат денежных средств, уплаченных по договору. Если пайщик решил расторгнуть договор паенакопления по различным причинам, только сам ЖСК решает, когда и на каких условиях он возвратит полученные от пайщика денежные средства (это подтверждается, в том числе и судебной практикой).

4. Риск «двойных продаж». Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что может являться причиной возникновения «двойных продаж».

5. Отсутствие контролирующего органа. Деятельность ЖСК в Российской Федерации не контролируется. Проверка законности заключения договоров с гражданами и финансовых потоков ЖСК со стороны государственных органов не предусмотрена законодательством.

ПОМНИТЕ: в ЖСК все важнейшие вопросы, касающиеся строительства дома и передачи квартир своим членам решает общее собрание членов ЖСК. Поэтому соблюдение Ваших прав будет находиться в прямой зависимости от Вашей же активности и отличных знаний многостраничного Устава ЖСК. Многие строительные компании используют вступление в ЖСК в качестве оформления сделки на покупку квартиры. Поэтому не удивляйтесь, если при возникновении спорных ситуаций, правление ЖСК будет отстаивать интересы строительной компании или какого-нибудь банка, а не Ваши.

Если Вы планируете вступить в ЖСК, обязательно убедитесь, что он является застройщиком, то есть земельный участок находится в собственности или аренде у ЖСК; разрешение на строительство также должно быть выдано на ЖСК.

БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ: некоторые строительные компании создают так называемые «карманные» ЖСК, которые не являются застройщиками. В этом случае земельный участок находится в собственности или аренде у какой-нибудь компании, на нее же выдано разрешении на строительство, а отношения с ЖСК оформлены инвестиционным договором. 214-й закон не защищает права граждан, вложивших средства в покупку жилья по такой схеме. В этом случае ЖСК, членом которого Вы стали, выступает инвестором, по сути, партнером застройщика и, следовательно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.