Рейтинг|НАДЕЖНЫЕ НОВОСТРОЙКИ|Фонд РМГК
Компоненты рейтинга Количество баллов
4. Сроки сдачи:
4.1. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию не превышает срок действия разрешения на строительство более, чем на 6 месяцев1
4.2. Отсутствие в Договоре пунктов, ставящих под сомнение действие Статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004, №214-ФЗ1
4.3. Отсутствие разрешения на строительствориск
4.4. Перенос планируемых сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта-1
4.5. Вторичный перенос планируемых сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектариск

4.1. Перед подписанием договора стоит обратить внимание еще на две даты. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию, указанный в проектной декларации и в Вашем договоре, не должен превышать срок действия разрешения на строительство более чем на пол года. В противном случае Вы будете подвержены дополнительным рискам, связанным с продлением или непродлением застройщиком разрешения на строительство пока дом еще не построен и переносами сроков сдачи.

4.2. 214-й закон требует от застройщика четкой фиксации в договоре срока передачи квартиры дольщику, причем этот срок должен быть единым для всех дольщиков. В случае если застройщик не успевает завершить строительство в срок, он не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Кроме того, за каждый день просрочки застройщик должен уплатить каждому дольщику неустойку.

Разумеется, некоторые застройщики стремятся снять с себя излишние, по их мнению, обязательства перед дольщиками и вводят в текст договора пункты, которые практически нивелируют требования 214-го закона в этой части. Наиболее распространенный случай – это привязка срока передачи квартиры к срокам действия разрешения на строительство, которое застройщик может продлять без ведома дольщиков или же к срокам получения застройщикам разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом дольщик, подписывая договор, заранее дает свое согласие на изменение сроков передачи ему квартиры.

Пункты в отношении сроков передачи квартиры, увеличивающие права застройщика за счет уменьшения прав дольщика, в договоре могут выглядеть следующим образом:

ПРИМЕР. Застройщик планирует завершить строительство в 3-м квартале 2015 года.
Стороны соглашаются и признают, что указанный в настоящем пункте срок окончания строительства Объекта считается соответственно измененным в случае продления срока разрешения на строительство Объекта в порядке, установленном действующим законодательством. В этом случае срок окончания строительства Объекта определяется по дате окончания срока действия разрешения на строительство Объекта с учетом продления срока.

Застройщик, который не стремится увеличить свои права за счет прав дольщиков, всегда укажет в договоре четкую дату передачи квартиры без дополнительных комментариев.

Идеальный для дольщика пункт договора в отношении сроков передачи ему квартиры выглядит следующим образом:

ПРИМЕР. Застройщик планирует завершить строительство объекта в IV квартале 2015 года. Застройщик планирует получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в I квартал 2016 года.
Застройщик обязуется передать Дольщику квартиру по Акту приема-передачи не позднее «16» августа 2016 года, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

4.3. Отсутствие у строительной компании разрешения на строительства дома, в котором Вы собираетесь купить квартиру, означает только то, что этого дома не существует в принципе. Компания становится застройщиком только после получения разрешения на строительство. До этого момента привлечение средств граждан для строительства является грубым нарушением действующего законодательства.

ПОМНИТЕ: если все же Вы решили приобрести квартиру в доме, который строится без разрешения, то Вы сильно рискуете не только не получить квартиру, но и лишиться денег. Скорее всего, менеджер Вам уже рассказал, что разрешение на строительство находится в стадии оформления и со дня на день они его получат. И как только это произойдет, цены в этом доме мгновенно взлетят верх. Поэтому перед Вами сейчас отличная возможность приобрести квартиру по низкой цене.

ОСТОРОЖНО: Вы имеете дело с людьми, которые грубо нарушают закон и сами прекрасно это знают. Не торопитесь, подумайте, дождитесь, когда компания получит разрешение на строительство, и только после этого заключайте договор долевого участия.

4.4. и 4.5. Известно, что стоимость квартир в строящемся доме увеличивается по мере приближения его к сдаче. Поэтому не очень добросовестные застройщики намеренно указывают в своей рекламе и проектных декларациях ранние сроки сдачи, для того чтобы уже сейчас продавать квартиры по более выгодной для себя цене. В дальнейшем эти сроки начинают сдвигаться (см. п.4.2.). Поэтому для более реальной оценки даты, когда застройщик передаст Вам квартиру, лучше ориентироваться не на заявленные плановые сроки сдачи, а на срок действия разрешения на строительство (см. п. 4.1.).

ОСТОРОЖНО: если в выбранном Вами доме уже не единожды переносились сроки сдачи (это легко выяснить, посмотрев более ранние проектные декларации на сайте застройщика и количество отметок о продлении на разрешении на строительство), то, скорее всего, перед Вами классический долгострой. Лучше всего отказаться от покупки квартиры в таком доме и предоставить право выслушивать рассказы застройщика о том, что он в самое ближайшее время завершит строительство, тем, кто уже заключил с ним договор.